디딤돌 대출과 은행 주담대, 2억 빌리면 얼마나 다를까

집을 처음 사려고 알아보면 「디딤돌 대출」이라는 이름이 꼭 나옵니다. 무주택 서민의 집 구입을 돕는 주택도시기금의 정책 대출로, 신청과 실행은 은행 창구에서 합니다. 금리가 낮다는 말은 많이 듣지만, 실제로 매달 얼마가 덜 나가는지는 숫자로 잘 보이지 않습니다.

이 글은 부부 합산 연소득 5천만 원인 가구가 2억 원을 30년 원리금균등으로 빌리는 경우를 기준으로, 디딤돌 금리와 은행 평균 금리를 나란히 계산해 봅니다. 금리 방식, 우대금리, 만기에 따라 차이가 얼마나 바뀌는지, 그리고 2억 원이 다 나오지 않는 경우도 함께 짚습니다. 금리와 조건은 2026년 10월 16일에 주택도시기금 안내에서 확인한 내용입니다. 이 글의 계산은 비교를 위한 가정이고, 특정 대출을 권하는 것이 아닙니다.

같은 2억 원, 금리만 다를 때

디딤돌 대출 금리는 소득과 만기로 정해집니다. 연소득 4천만 원 초과 7천만 원 이하 구간의 30년 금리는 연 3.80%입니다. 여기에 금리 방식에 따라 0.1~0.3%p가 더 붙을 수 있어서, 만기까지 기준 금리가 고정되는 순수 고정을 고르면 연 4.10%가 됩니다. 비교 대상은 한국은행이 발표한 2026년 8월 예금은행 주택담보대출 금리(신규취급액 기준 가중평균) 연 4.66%입니다.

아래 표는 모든 줄이 해당 금리가 30년 내내 그대로라고 가정한 가상 비교입니다. 우대금리가 끝나는 시점이나 변동금리 재산정은 넣지 않았습니다.

금리 차이 0.86%p가 한 달에 10만 원, 30년 동안 3,620만 원이 됩니다. 순수 고정을 골라도 은행 평균보다 매달 6만 6천 원쯤 적습니다. 표 금리 3.80%에서 우대 0.5%p를 뺀 3.30%라면 차이는 한 달 15만 6천 원쯤으로 벌어집니다.

디딤돌 금리는 소득과 만기로 정해진다

주택도시기금이 안내하는 디딤돌 대출 금리표입니다. 부부 합산 연소득이 낮을수록, 만기가 짧을수록 금리가 낮습니다.

소득 구간이 한 칸 올라갈 때마다 금리는 0.35%p씩 오릅니다. 2억 원, 30년이면 월 상환액이 4만 원쯤씩 늘어납니다. 가장 낮은 구간(3.10%)은 85만 4,033원, 가장 높은 구간(4.15%)은 97만 2,207원입니다. 다만 일반 가구의 소득 상한은 6천만 원이라, 7천만 원 넘는 구간은 신혼가구(8.5천만 원 이하)처럼 상한이 높은 경우에만 해당합니다.

표 금리에 더해지거나 빠지는 것이 있습니다. 금리 방식은 변동금리, 5년마다 금리가 바뀌는 5년 단위 변동, 10년 고정 후 변동, 만기까지 고정되는 순수 고정 가운데 고르는데, 5년 단위 변동은 0.1%p, 10년 고정 후 변동은 0.2%p, 순수 고정은 0.3%p가 더 붙습니다. 반대로 집이 지방에 있으면 0.2%p가 내려갑니다. 앞의 비교표에서 순수 고정을 4.10%로 잡은 이유가 이것입니다.

우대금리는 합쳐도 0.5%p까지

디딤돌 대출에는 우대금리가 여러 가지 있습니다. 생애최초 주택 구입이나 신혼가구는 0.2%p, 자녀가 있으면 1명 0.3%p·2명 0.5%p·3명 이상 0.7%p를 깎아 줍니다. 이 기본 우대는 하나만 고릅니다. 여기에 청약저축 가입 기간과 납입 횟수에 따라 0.3~0.5%p, 부동산 전자계약을 하면 0.1%p 같은 추가 우대를 더할 수 있습니다. 한부모·장애인·다문화 가구 우대도 있어서, 여기 적은 것은 대표 항목입니다.

그런데 우대금리를 모두 합쳐도 0.5%p까지만 적용됩니다(다자녀 가구는 0.7%p). 예를 들어 생애최초 0.2%p에 청약저축(가입 10년 이상·납입 120회 이상) 0.4%p를 더하면 0.6%p지만, 실제로 깎이는 것은 0.5%p입니다. 표 금리 3.80%에 0.5%p를 깎으면 3.30%, 앞의 표 맨 아래 줄입니다. 우대를 받지 않을 때(3.80%)보다 한 달에 5만 6,004원 적게 냅니다.

생애최초·신혼 우대와 청약저축 우대는 최대 5년, 자녀 우대는 자녀 1명당 5년(최대 15년) 동안 적용됩니다. 그 뒤로는 금리가 그만큼 올라가니, 실제로 30년 내내 3.30%가 유지되지는 않습니다. 위 표의 3.30% 줄은 일반 가구 우대 0.5%p를 받은 금리가 계속 유지된다고 가정한 가상 비교입니다.

만기를 줄이면 금리도 내려간다

디딤돌 대출은 만기가 짧을수록 금리가 낮습니다. 같은 4천만~7천만 원 구간에서 2억 원을 빌릴 때 만기별로 계산하면 이렇습니다.

30년에서 20년으로 줄이면 월 상환액은 25만 원쯤 늘지만 총이자는 5,090만 원 줄어듭니다. 금리 차이는 0.05%p뿐이라, 총이자가 줄어드는 이유는 대부분 갚는 기간이 짧아서입니다. 상환 방식에 따른 차이는 원리금균등과 원금균등에 따로 계산해 두었습니다.

2억 원이 다 나오지 않는 경우

디딤돌 대출 한도는 일반 2억 원, 생애최초 2억 4천만 원, 신혼가구와 2자녀 이상 가구는 3억 2천만 원입니다. 하지만 이 금액이 그대로 나오는 것은 아닙니다. 실제 한도는 아래 금액 가운데 가장 작은 쪽으로 정해집니다.

• 위의 가구별 한도
• 집 담보평가액의 70%(LTV). 생애최초는 80%지만 수도권과 규제지역 주택은 70%
• 담보평가액 × LTV에서 먼저 잡힌 빚(선순위채권), 임대보증금, 최우선변제 소액임차보증금을 뺀 금액
• 매매가. 다른 관련 대출까지 합친 금액이 매매가를 넘을 수 없고, 연소득으로 갚을 수 있는지를 보는 DTI 60% 심사도 함께 받습니다

그래서 평가액 3억 원짜리 집은 70%가 2억 1천만 원이라 일반 한도 2억 원이 그대로 나올 수 있지만, 2억 5천만 원짜리 집은 1억 7,500만 원이 상한입니다. 담보평가액 × LTV에서 선순위채권이나 소액임차보증금 같은 공제액을 빼면 그만큼 한도가 더 내려갑니다. 얼마를 빼는지는 집이 있는 지역과 은행 심사에 따라 달라집니다.

담보평가액이 5억 원(신혼가구·2자녀 이상 6억 원)을 넘는 집은 처음부터 대상이 아닙니다. 2025년 6월 27일 이전에 매매계약을 맺은 경우에는 예전 한도(일반 2억 5천만 원, 생애최초 3억 원, 신혼·2자녀 4억 원)가 적용됩니다.

받을 수 있는지 먼저 볼 것

금리를 비교하기 전에 대상이 되는지부터 확인해야 합니다. 주요 조건은 이렇습니다.

• 소득: 부부 합산 연소득 6천만 원 이하. 생애최초·2자녀·다자녀 가구는 7천만 원, 신혼가구는 8천5백만 원 이하
• 자산: 신청인과 배우자의 합산 순자산 5억 1,100만 원 이하(2026년 기준)
• 주택: 세대원 모두 무주택, 전용면적 85㎡ 이하(수도권을 뺀 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡)
• 세대주: 성년인 세대주. 만 30세 미만 단독 세대주는 원칙적으로 안 되고, 만 30세 이상 미혼 단독 세대주는 60㎡ 이하(도시지역이 아닌 읍·면은 70㎡)·평가액 3억 원 이하 주택에 1억 5천만 원(생애최초 2억 원)까지
• 신청 시기: 소유권이전등기 전, 또는 등기 접수일부터 3개월 안

2년 안에 아이를 낳은(입양한) 가구가 받는 신생아 특례 디딤돌 대출은 소득·한도 기준과 금리표가 따로 있고, 특례금리가 끝난 뒤 금리 규칙도 다릅니다. 신생아 특례 대출, 5년 뒤 월 상환액에 따로 계산해 두었습니다.

대출을 받은 뒤에도 지킬 것이 있습니다. 원칙적으로 대출 실행 뒤 1개월 안에 전입해 2년 이상 실제로 살아야 합니다(인정되는 유예 사유는 따로 있습니다). 2024년 6월 19일 이후 신청분은 대출 기간 동안 1주택을 유지해야 해서, 집을 더 취득하면 원칙적으로 6개월 안에 그 추가 주택을 처분하지 않을 경우 대출을 회수당합니다. 3년 안에 미리 갚은 원금에는 경과 기간에 따라 최대 0.6%의 중도상환수수료가 붙지만, 2024년 8월 12일부터 2026년 12월 31일까지 미리 갚은 원금에는 면제됩니다.

은행 평균 4.66%는 어떤 숫자인가

비교에 쓴 4.66%는 한국은행이 2026년 9월 30일에 발표한 8월 예금은행 주택담보대출 금리(신규취급액 기준, 잠정치)입니다. 그달 새로 나간 주택담보대출 금리를 금액으로 가중평균한 값이라, 고정금리와 변동금리, 신용도가 다른 사람들의 대출이 모두 섞여 있습니다. 넉 달 연속 오른 값이기도 합니다.

그러니 내가 은행에서 받을 금리는 이보다 높을 수도, 낮을 수도 있습니다. 은행 대출과 비교할 때는 평균값보다 은행에서 실제로 안내받은 금리를 계산기에 넣어 보는 편이 정확합니다. 은행별 금리는 금융감독원 「금융상품 한눈에」에서도 비교할 수 있습니다.

이 계산이 담지 못하는 것

• 금리 변동: 순수 고정이 아니면 금리가 바뀔 때마다 월 상환액이 다시 계산됩니다. 순수 고정이어도 기간이 정해진 우대가 끝나면 적용 금리가 달라집니다. 디딤돌 금리표 자체도 주택도시기금이 바꿀 수 있습니다.
• 우대가 끝나는 시점: 생애최초·신혼·청약저축 우대는 5년, 자녀 우대는 자녀 1명당 5년(최대 15년)이 지나면 빠집니다.
• 거치와 체증식: 디딤돌은 1년 거치를 둘 수 있고, 처음에 적게 내고 점점 늘려 내는 체증식 상환도 나이·금리 방식 같은 요건을 갖추면 고를 수 있습니다. 이 글의 숫자는 거치 없이 원리금균등으로 갚는 경우입니다.
• 은행 쪽 실제 조건: 은행 대출은 신용점수, 우대 조건, 고정·변동 여부에 따라 금리가 사람마다 다릅니다.
• 원 단위 차이: 실제 상환표는 약정에 따른 일할·월할 계산과 원 미만 처리 방식에 따라 이 값과 조금씩 다릅니다.

숫자의 출처

월 상환액과 총이자는 이 사이트의 대출 이자 계산기와 같은 공식으로 계산했습니다. 연 금리를 12로 나눈 월 이자율로 매달 같은 금액을 갚는 원리금균등, 거치 없음, 금리가 만기까지 그대로인 경우를 가정했습니다. 총이자는 만 원 단위로 반올림했고, 차이는 반올림 전 값끼리 뺐습니다.

디딤돌 대출 금리·한도·조건은 주택도시기금 「내집마련 디딤돌대출」 안내와 서울주거포털 안내를, 은행 평균 금리는 한국은행 2026년 8월 금융기관 가중평균금리 발표를 기준으로 했습니다.

마지막 확인 2026년 10월 16일.