원리금균등과 원금균등, 3억 빌리면 얼마나 다를까

주택담보대출 서류를 쓰다 보면 은행 직원이 상환 방식을 묻습니다. 원리금균등으로 할지, 원금균등으로 할지. 설명을 들으면 원금균등이 이자가 적다고 하는데, 첫 달 상환액을 보면 손이 선뜻 가지 않습니다. 한 달에 40만 원을 더 내야 하기 때문입니다.

이 글은 그 40만 원과 3,500만 원이 어디서 나오는지를 숫자로 따라가 봅니다. 예시는 3억 원을 연 4% 고정금리로 30년 동안 갚는 경우입니다. 결론부터 말하면, 원금균등이 이자를 덜 내는 이유는 계산 방식이 유리해서가 아니라 원금을 더 빨리 갚기 때문입니다. 그래서 몇 년 안에 집을 팔거나 대출을 갈아탈 생각이라면 차이가 생각보다 작아집니다.

3억 원, 연 4%, 30년

두 방식을 나란히 놓으면 이렇습니다. 연 4%를 12로 나눈 월 이자율로 계산했습니다. 실제 은행 상환표는 원 단위 처리, 이자를 일수로 세는지, 첫 달과 마지막 달 기간이 어떻게 잡히는지에 따라 이 값과 조금씩 달라집니다.

원리금균등은 30년 내내 매달 143만 2,246원으로 같습니다. 원금균등은 183만 3,333원으로 시작해 매달 2,778원쯤 줄어들고, 마지막 달에는 83만 6,111원이 됩니다. 총이자는 원금균등이 3,510만 8,519원 적습니다.

첫 달 40만 원의 정체

첫 달 상환액을 이자와 원금으로 쪼개 보면 차이가 어디서 나는지 바로 보입니다.

• 원리금균등: 이자 1,000,000원 + 원금 432,246원
• 원금균등: 이자 1,000,000원 + 원금 833,333원

첫 달 이자는 둘 다 100만 원으로 똑같습니다. 3억 원에 연 4%를 12로 나눈 값입니다. 다른 것은 원금입니다. 원금균등은 3억 원을 360개월로 나눈 83만 3,333원을 매달 갚고, 원리금균등은 상환액을 일정하게 맞추느라 처음에는 원금을 43만 원만 갚습니다.

그러니까 원금균등에서 더 내는 40만 1,087원은 전부 원금입니다. 은행에 이자를 더 주는 돈이 아니라, 빚을 먼저 줄이는 돈입니다. 원리금균등 첫 달 상환액의 70%가 이자라는 점도 눈여겨볼 만합니다. 처음 몇 년 동안은 매달 내는 돈의 대부분이 이자로 나갑니다.

연도별로 따라가 보면

총이자 차이 3,500만 원은 30년 동안 고르게 생기지 않습니다. 해가 갈수록 벌어집니다. 해마다 마지막 상환을 마친 시점에 그때까지 낸 이자와 남은 원금을 비교하면 이렇습니다. 차이 칸은 원 단위로 뺀 뒤 만 원 단위로 반올림해서, 앞의 두 칸을 그대로 뺀 값과 1만 원쯤 다를 수 있습니다.

5년이 지났을 때 원금균등 쪽은 원금을 2,134만 원 더 갚아 둔 상태입니다. 그런데 그동안 아낀 이자는 219만 원입니다. 5년 동안 매달 조금씩 더 낸 돈이 모두 1,915만 원이고, 그 돈이 원금을 줄인 덕에 이자를 219만 원 덜 낸 셈입니다.

이자를 아끼는 원리는 단순합니다. 이자는 남은 원금에 붙습니다. 원금을 빨리 줄이면 이자가 붙는 금액이 작아지고, 그 효과가 오래 쌓일수록 차이가 커집니다. 먼저 갚은 원금에는 그 뒤로 대출 이자가 붙지 않습니다. 수수료와 세금 효과를 빼고 보면, 그 돈으로 대출 금리만큼 이자를 아끼는 셈입니다.

12년 2개월째에 순서가 바뀐다

원금균등의 월 상환액은 매달 줄고, 원리금균등은 그대로입니다. 그래서 어느 시점에 둘의 순서가 바뀝니다. 이 예시에서는 146번째 달, 그러니까 12년 2개월째에 원금균등 쪽 상환액(143만 556원)이 원리금균등(143만 2,246원)보다 작아집니다.

바꿔 말하면 첫 145개월 동안은 원금균등이 매달 더 내고, 146번째 달부터 마지막까지는 덜 냅니다. 첫해에만 463만 원을 더 내야 하니, 대출 초기에 이사 비용이나 가구 구입처럼 목돈이 나갈 일이 겹치면 부담이 큽니다. 반대로 은퇴가 가까워질수록 월 상환액이 줄어드는 구조라 소득이 줄어드는 시기와 맞물리는 장점이 있습니다.

원리금균등으로 갚으면 남은 원금이 절반(1억 5천만 원) 아래로 내려가는 것은 231번째 달, 19년 3개월째입니다. 원금균등은 정확히 15년째에 절반이 됩니다. 30년 대출에서 원리금균등의 원금은 뒤로 갈수록 빠르게 줄어듭니다.

어느 쪽을 고를까

정답은 사람마다 다르지만, 판단에 쓸 수 있는 기준은 몇 가지 있습니다.

대출을 얼마나 오래 유지할지. 5년 안에 집을 팔거나 다른 대출로 갈아탈 계획이라면, 그때 남은 원금을 한꺼번에 갚게 됩니다. 그때까지 낸 이자 차이는 상환 시점에 따라 1년이면 9만 원, 3년이면 81만 원, 5년이면 219만 원입니다(중도상환수수료는 따로). 30년 기준 3,511만 원이라는 숫자는 30년을 다 채웠을 때의 이야기입니다.

처음 몇 년의 월 부담을 감당할 수 있는지. 첫 달 40만 원, 그 뒤로 조금씩 줄어드는 추가 부담을 감당할 수 있다면 같은 금리와 기간에서는 원금균등이 총이자 면에서 유리합니다. 처음 몇 년 살림이 빠듯하다면 원리금균등이 월 부담을 낮춰 줍니다. 연체하면 연체이자에 신용상 불이익까지 생기니, 어느 쪽이든 매달 감당할 수 있는 금액인지가 먼저입니다.

여윳돈이 생길 때마다 갚을 수 있는지. 원리금균등으로 받아 두고 여윳돈이 생길 때 원금 일부를 미리 갚으면, 원금을 빨리 줄인다는 점에서 원금균등과 같은 효과를 얻습니다. 다만 대출일부터 3년 안에 갚으면 중도상환수수료가 붙을 수 있습니다. 2025년 1월 13일부터 은행 등 금융소비자보호법을 적용받는 금융회사와 새로 맺는 대출에는 실제로 드는 비용 안에서 정한 수수료율이 적용됩니다. 그 전에 맺은 대출에 자동으로 소급되지는 않고, 수수료율과 면제 조건은 금융회사와 상품마다 다르니 약정서에서 확인해야 합니다.

그 돈을 다른 곳에 두면 얼마가 붙는지. 원금을 먼저 갚으면 그만큼에 붙을 대출 이자가 사라집니다. 같은 돈을 예금에 넣었을 때 세금을 떼고 받는 이자와 비교해 보고, 중도상환수수료도 함께 따져 보면 됩니다. 비상금이 하나도 없다면 일부는 손에 쥐고 있는 편이 낫습니다.

기간을 40년으로 늘리면

월 상환액을 낮추려고 기간을 늘리는 경우도 많습니다. 같은 3억 원, 연 4%를 40년으로 빌리면 원리금균등 월 상환액은 125만 3,815원으로 30년보다 17만 8천 원쯤 줄어듭니다. 대신 총이자는 3억 183만 원으로 30년보다 8,622만 원 늘어납니다. 원금균등도 첫 달 상환액이 162만 5,000원으로 낮아지지만 총이자는 2억 4,050만 원이 됩니다.

매달 18만 원 가까이 덜 내는 대신 10년을 더 갚고, 만기까지 가면 이자를 8,600만 원 넘게 더 내는 셈입니다. 월 상환액만 보고 상품을 고르면 이런 차이를 놓치기 쉽습니다. 금리가 1%p 달라질 때 월 상환액과 총이자가 각각 얼마나 움직이는지는 퍼센트와 퍼센트포인트에 따로 계산해 두었습니다.

숫자의 출처

모든 금액은 이 사이트의 대출 이자 계산기와 같은 공식으로 계산했습니다. 원리금균등은 월 이자율로 매달 같은 금액을 맞추는 일반 공식, 원금균등은 원금을 개월 수로 나누고 남은 원금에 월 이자율을 곱하는 방식입니다. 금리가 처음부터 끝까지 그대로인 고정금리, 거치 기간 없음, 매달 같은 날 상환을 가정했습니다. 변동금리 대출은 금리가 바뀔 때마다 상환액이 다시 계산되므로 이 표와 달라집니다.

중도상환수수료 개편은 금융위원회가 2025년 1월 13일부터 시행한 내용입니다.

마지막 확인 2026년 10월 14일.