버팀목 전세대출 이자와 월세, 전세 1억 5천이면 얼마나 다를까

전셋집을 구할 때 보증금 일부를 버팀목 전세대출로 채울지, 그만큼을 월세로 내는 조건으로 계약할지 비교하게 되는 경우가 있습니다. 버팀목은 무주택 서민의 전세보증금을 빌려주는 주택도시기금의 정책 대출이고, 신청과 실행은 은행 창구에서 합니다. 대출을 받으면 매달 이자가, 월세로 하면 매달 월세가 나갑니다. 어느 쪽이 얼마나 더 나가는지는 금리와 전환율 두 숫자로 정해집니다.

이 글은 수도권의 일반가구가 전세 보증금 1억 5천만 원짜리 집에 들어가는 경우를 기준으로 계산합니다. 버팀목으로 빌릴 수 있는 금액과 금리, 같은 금액을 월세로 돌렸을 때의 월세, 그리고 연말정산에서 돌려받는 금액까지 차례로 봅니다. 금리와 조건은 2026년 10월 17일에 주택도시기금 안내에서 확인한 내용입니다. 이 글의 계산은 비교를 위한 가정이고, 특정 대출이나 계약 방식을 권하는 것이 아닙니다.

전세 1억 5천만 원이면 버팀목은 1억 500만 원까지

버팀목 대출 한도는 두 가지 가운데 작은 쪽으로 정해집니다. 하나는 가구별 한도로, 일반가구는 수도권(서울·인천·경기) 1억 2천만 원, 그 밖의 지역 8천만 원입니다. 다른 하나는 보증금 대비 비율로, 새로 계약하는 일반가구는 보증금의 70%까지입니다.

보증금 1억 5천만 원의 70%는 1억 500만 원이라, 수도권 한도 1억 2천만 원보다 작습니다. 그래서 빌릴 수 있는 금액은 1억 500만 원이고, 나머지 4,500만 원은 내 돈으로 채웁니다. 여기에 보증기관이 정하는 담보별 한도가 따로 있어서, 그보다 낮게 나오면 그 금액이 한도가 됩니다.

금리는 부부 합산 연소득과 보증금으로 정해집니다. 연소득 4천만~6천만 원 구간에서 보증금이 1억 원을 넘으면 연 3.2%입니다. 1억 500만 원에 3.2%를 적용하면 1년 이자가 336만 원, 한 달에 28만 원입니다. 버팀목은 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 일시상환이 기본이라, 대출 기간 동안 매달 나가는 돈은 이자뿐입니다.

같은 1억 500만 원을 월세로 돌리면

같은 집을 보증금 4,500만 원에 월세로 계약한다고 해 보겠습니다. 내 돈 4,500만 원은 어느 쪽이든 보증금으로 들어가니, 차이가 나는 것은 1억 500만 원 부분뿐입니다. 이 부분을 월세로 바꿀 때 쓰는 비율이 전월세 전환율이고, 1년 월세 합계를 전환한 보증금으로 나눈 값입니다.

전환율이 대출 금리와 같은 3.2%라면 매달 나가는 돈이 같습니다. 전환율이 4%면 월세가 한 달 7만 원, 5%면 15만 7,500원 더 나갑니다. 5%로 2년 계약이면 차이는 378만 원입니다. 반대로 전환율이 3.2%보다 낮은 집이라면 월세 쪽이 덜 나갑니다.

표의 5%는 아무 숫자가 아닙니다. 주택임대차보호법은 보증금을 월세로 돌릴 때 연 10%와 「한국은행 기준금리 + 2%」 가운데 낮은 비율을 넘지 못하게 합니다. 기준금리가 2026년 8월 27일부터 연 3.00%라 지금 이 상한은 5%입니다. 다만 이 상한은 이미 맺은 계약에서 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 적용되는 것이라, 처음부터 새로 맺는 계약의 월세는 집주인과 정하는 대로입니다.

소득 구간과 보증금에 따라 달라지는 금리

주택도시기금이 고시하는 버팀목 전세대출 금리표입니다. 변동금리라 고시가 바뀌면 대출 중에도 금리가 달라집니다.

같은 1억 500만 원이라도 연소득 2천만 원 이하 구간(2.7%)이면 한 달 이자가 23만 6,250원, 6천만 원 초과 구간(3.5%)이면 30만 6,250원입니다. 일반가구의 소득 상한은 5천만 원이라, 5천만 원을 넘는 구간은 2자녀 이상 가구(6천만 원)나 신혼가구(7,500만 원)처럼 상한이 높은 경우에 해당합니다. 집이 수도권 밖에 있으면 금리가 0.2%p 내려갑니다.

보증금 규모를 바꿔 같은 방식으로 계산하면 이렇습니다. 연소득 4천만~6천만 원 구간의 수도권 일반가구이고, 월세는 법정 상한과 같은 전환율 5%로 잡았습니다.

보증금 2억 원부터는 70%(1억 4천만 원)보다 수도권 한도 1억 2천만 원이 작아서, 대출은 1억 2천만 원에서 멈추고 내 돈이 8천만 원 들어갑니다. 신혼가구와 2자녀 이상 가구는 비율이 80%, 수도권 한도가 2억 5천만 원이라 같은 보증금에서 더 많이 빌릴 수 있습니다.

연말정산까지 넣으면 기준점이 3.6%로 올라간다

두 경우 모두 연말정산에서 돌려받는 금액이 있습니다. 성격이 달라서 돌려받는 크기가 꽤 다릅니다.

• 월세: 월세액 세액공제. 무주택 세대의 세대주로서 총급여 8천만 원 이하 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡) 이하이거나 기준시가 4억 원 이하인 집에 살면, 1년 월세의 15%(총급여 5,500만 원 이하는 17%)를 세금에서 바로 뺍니다. 월세는 1년 1천만 원까지 셉니다.
• 버팀목 이자: 주택임차자금 차입금 원리금 상환액 소득공제. 무주택 세대주인 근로자가 국민주택규모 이하 주택을 빌리려고 대출기관에서 빌린 돈의 원리금 상환액 40%를 소득에서 뺍니다(주택청약종합저축 소득공제와 합쳐 1년 400만 원까지). 소득에서 빼는 것이라 실제로 줄어드는 세금은 내 세율만큼입니다.

앞의 예에서 총급여 5,500만 원 이하, 소득세율 15% 구간인 사람이 한다고 가정하면 1년 기준으로 이렇게 됩니다.

공제 전에는 1년 189만 원 차이였는데, 공제 뒤에는 119만 9,100원으로 줄어듭니다. 월세 쪽이 돌려받는 비율이 커서입니다. 이 조건에서 두 쪽의 실제 부담이 같아지는 전환율을 거꾸로 구하면 약 3.6%입니다(3.2% × (1 − 0.4 × 0.15) ÷ (1 − 0.17)). 즉 공제 전에는 전환율 3.2%가 기준점이지만, 공제까지 넣으면 전환율 3.6% 안팎보다 낮은 월세는 버팀목 이자보다 실제 부담이 적습니다.

세율이 다르면 이 기준점도 달라집니다. 소득세율 6% 구간이면 이자 공제로 줄어드는 세금이 1년 8만 640원, 24% 구간이면 32만 2,560원입니다. 지방소득세는 소득세의 10%라, 위 금액에 그만큼이 더해집니다.

받을 수 있는지 먼저 볼 것

버팀목 전세대출을 받으려면 아래 조건을 모두 갖춰야 합니다.

• 소득: 부부 합산 연소득 5천만 원 이하. 2자녀 이상 가구는 6천만 원, 신혼부부는 7,500만 원 이하
• 자산: 신청인과 배우자의 합산 순자산 3억 4,500만 원 이하(2026년 기준)
• 주택: 세대원 모두 무주택, 임차 전용면적 85㎡ 이하(수도권을 뺀 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡)
• 보증금: 일반가구 수도권 3억 원·그 밖의 지역 2억 원 이하, 신혼·2자녀 이상 가구 수도권 4억 원·그 밖의 지역 3억 원 이하
• 계약과 세대주: 임대차계약을 맺고 보증금의 5% 이상을 낸 성년 세대주
• 다른 대출: 다른 기금 대출이나 은행 전세자금대출, 주택담보대출을 쓰고 있으면 원칙적으로 안 됨
• 신청 시기: 잔금일과 전입일 가운데 빠른 날부터 3개월 안, 계약을 갱신한 경우 갱신일부터 3개월 안

대출 기간은 2년 안에서 임대차 계약이 끝나는 날을 넘을 수 없고, 연장해서 최장 10년까지 쓸 수 있습니다. 10년 뒤에는 연장 시점의 미성년 자녀 1명당 2년씩 더해 최장 20년까지입니다. 미리 갚아도 중도상환수수료는 없습니다.

우대금리는 합쳐도 0.5%p까지

표 금리에서 깎아 주는 우대금리가 있습니다. 기본 우대는 하나만 고르는데, 자녀가 있으면 1명 0.3%p·2명 0.5%p·3명 이상 0.7%p, 장애인·다문화·노인부양·고령자 가구는 0.2%p입니다. 연소득 4천만 원 이하 기초생활수급권자·차상위계층과 연소득 5천만 원 이하 한부모가구는 1.0%p입니다. 여기에 부동산 전자계약 0.1%p(2026년 12월 31일 신규 접수분까지), 주거안정 월세대출 성실납부자 0.2%p, 빌릴 수 있는 금액의 30% 이하만 신청하면 0.2%p를 더할 수 있습니다.

우대를 모두 합쳐도 0.5%p까지만 깎이고(다자녀 0.7%p, 기초생활수급권자·차상위계층·한부모가구 1.0%p), 최종 금리는 연 1.0%보다 낮아지지 않습니다. 앞의 예에서 1자녀 우대 0.3%p를 받아 2.9%가 되면 한 달 이자는 25만 3,750원으로 2만 6,250원 줄어듭니다. 2025년 3월 24일 이후 신규 접수분부터 자녀 우대는 자녀 1명당 4년(최대 12년)만 적용됩니다.

이 계산이 담지 못하는 것

• 금리 변동: 버팀목 금리는 국토교통부가 고시하는 변동금리라, 고시가 바뀌면 대출 중에도 이자가 달라집니다.
• 보증료: 한국주택금융공사나 주택도시보증공사 보증서를 담보로 하면 보증료가 따로 듭니다. 금액은 보증 종류와 신용도에 따라 달라서 이 계산에 넣지 않았습니다.
• 내 돈 4,500만 원의 기회비용: 두 경우 모두 같은 금액이 보증금으로 묶이므로 비교에서 뺐습니다. 보증금 크기 자체가 달라지는 계약끼리 비교하면 이 부분도 따져야 합니다.
• 보증금을 돌려받지 못할 위험: 전세는 보증금이 크고 월세는 작아서, 보증금 반환 위험의 크기가 다릅니다. 이 계산은 매달 나가는 돈만 비교합니다.
• 세금 공제 요건: 공제는 세대주 여부, 총급여, 주택 규모, 차입 시기와 입금 방식 같은 요건을 갖춰야 받을 수 있고, 다른 공제와 한도를 나눠 씁니다. 위 표는 요건을 모두 갖췄다고 가정한 값입니다.

숫자의 출처

한 달 이자는 대출금에 연 금리를 곱해 12로 나눈 값입니다. 월세는 전환한 보증금에 전환율을 곱해 12로 나눴습니다. 원 단위는 반올림했고, 1년 금액은 한 달 금액의 12배입니다. 연말정산 금액은 소득세만 계산했고 지방소득세는 넣지 않았습니다.

버팀목 전세대출 금리·한도·조건은 주택도시기금 「버팀목전세자금」 안내를, 전환율 상한은 주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조를, 기준금리는 한국은행 2026년 8월 27일 통화정책방향을, 공제는 조세특례제한법 제95조의2와 소득세법 제52조제4항을 기준으로 했습니다.

마지막 확인 2026년 10월 17일.