84㎡가 34평으로 불리는 이유

1평은 3.3058㎡입니다. 84㎡를 평으로 바꾸면 25.4평이죠. 그런데 이 집을 부동산에서는 34평이라고 부릅니다. 9평이나 차이가 납니다.

둘 다 틀린 말이 아닙니다. 재는 범위가 다를 뿐입니다.

네 가지 면적

분양 공고에 나오는 면적 이름은 네 종류입니다. 안쪽부터 바깥쪽으로 커집니다.

전용면적은 현관문 안쪽, 우리 집만 쓰는 공간입니다. 방, 거실, 주방, 화장실을 합친 넓이죠. 계약서에 84㎡라고 적히는 게 이 면적입니다.

공급면적은 전용면적에 주거공용면적을 더한 값입니다. 주거공용면적은 계단, 복도, 엘리베이터, 공동현관처럼 같은 동 사람들과 나눠 쓰는 공간이고요. 흔히 말하는 34평이 이 공급면적을 평으로 바꾼 숫자입니다.

계약면적은 여기에 기타공용면적까지 더합니다. 지하주차장, 관리사무소, 경비실 같은 단지 전체가 쓰는 공간이죠. 분양계약서에 나오는 가장 큰 숫자입니다.

마지막이 서비스면적인데, 이건 셋 중 어디에도 안 들어갑니다. 발코니가 대표적입니다. 건설사가 덤으로 주는 공간이라는 뜻에서 서비스면적이라고 부릅니다.

모델하우스 책자에 나오는 이름을 한 표로 모으면 이렇습니다.

같은 집인데 서류마다 숫자가 다른 건 이래서입니다. 관리비는 보통 공급면적을 기준으로 나눠 매깁니다.

발코니 확장이 만든 착시

요즘 아파트는 대부분 발코니를 확장해서 내놓습니다. 거실과 방이 그만큼 넓어지죠. 그런데 이 면적은 전용면적에 잡히지 않습니다.

그래서 같은 84㎡라도 확장 전과 후의 체감 넓이가 꽤 다릅니다. 발코니가 넓게 설계된 단지는 실제로 쓰는 공간이 10㎡ 이상 늘어나기도 합니다. "같은 평수인데 여기가 더 넓어 보인다"는 말이 나오는 이유입니다.

집을 비교할 때 전용면적만 보면 이 차이를 놓칩니다. 평면도에서 발코니가 어디에 얼마나 붙어 있는지, 확장이 포함된 분양인지를 같이 보셔야 합니다.

같은 34평인데 전용면적이 다를 수 있다

공용면적 비율은 단지마다 다릅니다. 복도식이냐 계단식이냐, 엘리베이터가 몇 대냐에 따라 달라지죠. 그래서 A단지의 34평과 B단지의 34평이 전용면적으로는 다를 수 있습니다.

이 차이를 숫자 하나로 보는 게 전용률입니다. 전용면적을 공급면적으로 나눈 비율로, 84㎡ 전용에 공급이 112㎡라면 75%입니다. 높을수록 같은 돈으로 실제 쓰는 공간이 넓다는 뜻입니다.

아파트는 보통 70~80% 사이입니다. 계단식이 복도식보다 높고, 타워형보다 판상형이 높은 편입니다. 다만 전용률이 높다고 무조건 좋은 것도 아닙니다. 복도가 넓고 엘리베이터가 여유 있는 단지는 공용면적이 커서 전용률이 낮게 나옵니다. 숫자와 함께 그 면적이 무엇에 쓰이는지를 보셔야 합니다.

계약할 때는 평이 아니라 전용면적 숫자를 보시는 편이 안전합니다.

등기부에는 전용면적만 적힌다

등기부등본에 적히는 전유부분 면적은 전용면적입니다. 계단·복도 같은 공용면적은 이 숫자에 들어가지 않습니다.

그래서 매물 광고의 평수와 등기부 숫자가 다르다고 이상한 게 아닙니다. 광고는 공급면적 기준, 등기부는 전용면적 기준이라 그렇습니다.

면적의 법정 단위는 제곱미터라서 분양 공고와 광고도 제곱미터로 적습니다. 정부는 2007년 7월부터 광고나 거래에 평 대신 제곱미터를 쓰도록 단속을 시작했습니다. 평은 일상 대화용이고, 문서는 제곱미터로 읽는다고 생각하시면 됩니다.

확인이 필요하면 국토교통부 부동산공시가격 알리미나 정부24의 건축물대장에서 면적을 직접 조회할 수 있습니다.

85㎡라는 선

아파트 이야기에 유독 자주 나오는 숫자가 있습니다. 전용면적 85㎡입니다. 평으로 치면 25.7평이죠. 이 선을 기준으로 여러 제도가 갈립니다.

법에서 말하는 국민주택 규모가 전용 85㎡ 이하입니다. 수도권을 벗어난 읍이나 면 지역에서는 100㎡ 이하로 넓게 봅니다.

이 규모 이하면 분양가에 부가가치세가 붙지 않습니다. 반면 85㎡를 넘는 주택은 건물분에 부가세가 매겨집니다. 같은 단지에서 84㎡와 101㎡의 가격 차이가 면적 비율보다 크게 벌어지는 데에는 이 영향도 있습니다.

청약에서도 이 선이 쓰입니다. 공공주택 일반공급은 대체로 85㎡ 이하로 공급되고, 특별공급 물량이나 가점 방식도 규모에 따라 달라집니다. 취득세 감면이나 각종 주택 관련 지원의 요건에서도 자주 등장합니다.

84㎡ 아파트가 유난히 많이 지어지는 이유가 여기 있습니다. 85㎡를 아슬아슬하게 넘지 않는 크기라서 세제와 청약 양쪽에서 유리합니다. 실수요가 몰리니 거래도 활발하고요.

중요한 건 이때의 면적이 전용면적이라는 점입니다. 34평이라고 부르는 그 집이 왜 85㎡ 이하인지 헷갈린다면, 34평은 공급면적 기준이고 세제는 전용면적을 본다는 걸 떠올리시면 됩니다.

오피스텔은 같은 평수라도 좁다

오피스텔을 보러 갔다가 "30평인데 왜 이렇게 좁지" 싶었다면 착각이 아닙니다. 아파트와 면적 표기 방식이 다릅니다.

아파트는 보통 공급면적을 기준으로 몇 평이라고 부릅니다. 전용면적에 계단과 복도 같은 주거공용면적을 더한 값이죠. 반면 오피스텔은 계약면적, 그러니까 지하주차장과 관리사무소까지 들어간 면적을 기준으로 분양하는 경우가 많습니다.

그 결과 전용률이 크게 벌어집니다. 아파트가 70%대 중후반인 반면 오피스텔은 50%대까지 내려갑니다. 같은 30평이라도 실제로 쓰는 공간이 열 평 가까이 차이 날 수 있다는 뜻입니다.

오피스텔은 발코니도 없습니다. 아파트에서 체감 면적을 늘려 주던 서비스면적이 통째로 빠지니 차이가 더 벌어집니다. 두 종류를 놓고 고민 중이라면 평수가 아니라 전용면적 숫자를 나란히 놓고 비교하셔야 합니다.

평당 가격은 기준을 맞춰야 비교가 된다

같은 집인데 평당 가격이 두 개 나옵니다. 어느 면적으로 나눴느냐에 따라 달라지기 때문입니다.

10억원짜리 전용 84㎡ 아파트를 예로 들면, 전용면적 25.4평으로 나눌 때는 평당 약 3,935만원입니다. 공급면적 112㎡, 33.9평으로 나누면 약 2,950만원이 되고요. 천만원 가까이 벌어집니다.

부동산 광고나 시세 이야기에서는 대개 공급면적 기준을 씁니다. 반면 국토교통부 실거래가 공개시스템은 전용면적으로 표기합니다. 한쪽에서 본 숫자와 다른 쪽에서 본 숫자를 그대로 비교하면 판단이 어긋납니다.

두 단지를 견줄 때는 먼저 어느 기준인지 확인하고, 다르면 하나로 맞춰서 계산하세요. 평수 계산기로 제곱미터와 평을 오가며 확인할 수 있습니다.

구축과 신축이 다르게 느껴지는 이유

같은 84㎡인데 예전에 지은 집이 더 좁게 느껴지는 경우가 있습니다. 숫자는 같은데 쓰는 공간이 다르기 때문입니다.

발코니 확장이 합법화된 것은 2005년입니다. 그 전에 지어진 아파트는 확장을 염두에 두지 않고 설계됐습니다. 반면 요즘 지어지는 집은 처음부터 확장을 전제로 평면을 짜서, 같은 전용면적에서도 실제 생활 공간이 더 넓게 나옵니다.

구조도 영향을 줍니다. 거실과 방이 한 면에 몇 개나 붙어 있느냐, 흔히 말하는 몇 베이냐에 따라 채광과 체감 면적이 달라집니다. 같은 면적이라도 3베이와 4베이는 사는 느낌이 다릅니다.

그래서 면적 숫자만으로 집을 고르기는 어렵습니다. 숫자는 후보를 추리는 데 쓰고, 실제 넓이는 가보고 판단하시는 편이 맞습니다.